El mercado inmobiliario español ha experimentado un período de cambios significativos en los últimos años. Tras un período de crecimiento sostenido, el sector se encuentra en una fase de moderación, con tendencias dispares en diferentes segmentos y regiones.
Además, influye la forma de vender viviendas. Como explican expertos de la inmobiliaria Nordicway, “la forma de vender propiedades ha evolucionado en la era digital y tecnológica en la que vivimos. Es necesario utilizar estrategias de marketing innovadoras para promocionar tu inmueble”.
Evolución reciente del mercado
El mercado inmobiliario español ha experimentado una notable transformación en los últimos años. Tras la crisis financiera de 2008, el sector sufrió un declive significativo, con una caída en las ventas y precios de las viviendas. Sin embargo, desde 2014 se ha observado una recuperación gradual, impulsada por diversos factores como la mejora de la economía española, el bajo nivel de tipos de interés y la creciente demanda de vivienda.
Uno de los aspectos más relevantes del mercado actual es el aumento sostenido del precio de la vivienda. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio de la vivienda en España se ha incrementado en un 8,2% interanual en enero de 2024, situándose en 2.049 €/m². Este crecimiento se ha observado en todas las comunidades autónomas, aunque con mayor intensidad en las zonas con mayor demanda, como las Islas Baleares (15,4%) y Canarias (12,3%).
En cuanto al número de transacciones, el mercado de vivienda también ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años. En 2023 se registraron un total de 544.620 compraventas de viviendas, lo que representa un aumento del 10,8% respecto al año anterior. Este crecimiento se ha moderado en 2024, con un aumento interanual del 2,5% en los primeros meses del año.
Análisis por segmentos
En este análisis, profundizaremos en la evolución reciente del mercado de venta de viviendas en España (2023-2024) segmentando el mercado por tipo de vivienda, tipo de comprador y región.
Segmentación por tipo de vivienda:
- Vivienda nueva:
El precio de la vivienda nueva ha experimentado un crecimiento interanual del 7,8% en enero de 2024, situándose en 2.345 €/m². Este crecimiento se ha observado en todas las comunidades autónomas, aunque con mayor intensidad en las zonas con mayor demanda, como las Islas Baleares (14,2%) y Canarias (11,9%).
Las ventas de vivienda nueva han aumentado un 9,5% en 2023, con un total de 112.345 transacciones. Este crecimiento se ha moderado en 2024, con un aumento interanual del 1,8% en los primeros meses del año.
- Vivienda usada:
El precio de la vivienda usada ha crecido un 8,4% interanual en enero de 2024, situándose en 1.893 €/m². Este crecimiento ha sido más moderado que el de la vivienda nueva, pero se ha observado en todas las comunidades autónomas.
Las ventas de vivienda usada han aumentado un 11,2% en 2023, con un total de 432.275 transacciones. Este crecimiento se ha mantenido en 2024, con un aumento interanual del 3,1% en los primeros meses del año.
Segmentación por tipo de comprador:
- Compradores nacionales:
Los compradores nacionales representan el 82% de las compras de vivienda en España.
Suelen buscar vivienda usada como primera vivienda. Además, se concentran en las zonas metropolitanas y las ciudades con mayor actividad económica.
- Compradores extranjeros:
En este caso, representan el 18% de las compras de vivienda en España. Suelen buscar vivienda usada como segunda vivienda o inversión. Normalmente, se concentran en las zonas costeras y turísticas.
Segmentación por región:
Islas Baleares y Canarias son las regiones con mayor crecimiento del precio de la vivienda, debido a la alta demanda turística. La vivienda nueva es la más demandada por los compradores extranjeros.
El caso de Madrid y Barcelona son las regiones con mayor demanda de vivienda, debido a la concentración de actividad económica. La vivienda usada es la más demandada por los compradores nacionales.
En el resto de España el crecimiento del precio de la vivienda ha sido más moderado. La demanda de vivienda se reparte entre vivienda nueva y usada.
Previsiones para el futuro
El mercado de la vivienda en España se encuentra en un momento determinante. Tras años de crecimiento sostenido, se enfrenta a una serie de desafíos como la subida del Euribor, la inflación y la incertidumbre económica. Teniendo esta situación en cuenta es importante analizar las posibles previsiones para el futuro en el sector inmobiliario español.
Factores a considerar:
- Evolución del Euribor: Se espera que el Euribor, que es el índice que afecta el interés de las hipotecas, siga subiendo en los próximos años. Esto hará que las hipotecas sean más caras y podría hacer que menos personas compren casas.
- Inflación: La inflación significa que las cosas cuestan más con el tiempo. Esto puede hacer que las familias no puedan comprar tanto como antes, lo que puede hacer que decidan no comprar una casa.
- Oferta de vivienda: En algunas áreas, todavía no hay muchas casas en venta. Esto puede hacer que los precios suban porque hay más personas que quieren comprar casas de las que hay disponibles.
- Demanda de vivienda: A pesar de todo esto, se espera que haya muchas personas que quieran comprar casas en los próximos años. El motivo de esto es que la población crece y se están formando hogares nuevos.
Posibles escenarios:
- Escenario optimista: Si la economía en España sigue siendo fuerte y el Euribor se mantiene estable, es posible que el mercado de la vivienda siga creciendo, aunque más lentamente. Los precios de las casas podrían seguir subiendo, pero no tan rápido como antes.
- Escenario pesimista: Si la economía en España se debilita y el Euribor sigue subiendo, es probable que el mercado de la vivienda tenga problemas. Los precios de las casas podrían bajar y menos personas podrían comprar o vender casas.
- Escenario intermedio: Este es el escenario que es más probable que suceda. Es probable que el mercado de la vivienda siga creciendo poco a poco, con los precios de las casas subiendo gradualmente.
Tendencias a tener en cuenta:
- Aumento de la demanda de vivienda sostenible: La preocupación por el medio ambiente está creciendo, lo que significa que más personas quieren casas que usen menos energía. Esto hará que más personas quieran comprar casas ecológicas.
- Crecimiento del mercado del alquiler: Como los precios de las casas están subiendo y es más difícil conseguir un préstamo hipotecario, más personas podrían decidir alquilar en lugar de comprar.
- Mayor interés por la vivienda en zonas rurales: Desde que comenzó la pandemia, más personas están interesadas en vivir en áreas rurales. Quieren más espacio y una mejor calidad de vida, así que están buscando casas fuera de las ciudades.
Retos del mercado
El estado actual del mercado de la vivienda en España es importante para lo que nos depara el futuro. Después de un crecimiento limitado en los últimos años, ahora mismo la situación es de continuos desafíos. Por lo que es importante saber abordarlos.
- Aumentar la oferta de vivienda: La escasez de vivienda, especialmente en zonas de alta demanda, es uno de los principales problemas del mercado. Es necesario fomentar la construcción de nuevas viviendas, tanto públicas como privadas, para satisfacer la demanda existente.
- Mejorar la accesibilidad a la vivienda: El elevado precio de la vivienda dificulta el acceso a la misma para muchas familias. En este sentido, son necesarias medidas que faciliten la compra de viviendas para cualquier tipo de personas. Estas medidas son, principalmente ayudas, también para el alquiler. Ayudas para familias con pocos recursos y para jóvenes que tienen dificultades para independizarse.
- Promover la vivienda sostenible: Un reto de las viviendas actualmente tiene que ver con la sostenibilidad. La construcción nueva tiene que apostar por ser sostenible y eficiente a nivel energético. Es la manera de frenar el cambio climático y, en consecuencia, mejorar la calidad de vida de todos. La nueva construcción y la rehabilitación de viviendas antiguas es importante.
- Regular el mercado del alquiler: El mercado del alquiler está creciendo en España, pero aún necesita ser regulado para proteger a los inquilinos. Es necesario establecer medidas que garanticen la estabilidad de los alquileres y eviten la especulación.
- Reducir la burocracia: La compra de vivienda en España exige muchos trámites administrativos que ralentizan la compra y además tienen un precio elevado. Un desafío es reducir los procesos para que comprar una vivienda sea mucho más sencillo.
Todos estos retos son importantes. Es necesario abordarlos de forma efectiva para obtener los resultados deseados que son, acceso a una vivienda justa para todos y sostenible.
Además de los retos mencionados anteriormente, existen otros desafíos que enfrenta el mercado de la vivienda en España, como:
- El envejecimiento de la población: Ha aumentado la esperanza de vida y a la vez, ha bajado la tasa de natalidad. Esto da lugar al envejecimiento de la población, lo que, irremediablemente afecta a la demanda de la vivienda. Las personas de avanzada edad no compran viviendas, bien por la edad o porque ya tienen en propiedad. El problema aquí es para los jóvenes.
- El cambio climático: El cambio climático presenta desafíos importantes para el mercado de la vivienda. Los fenómenos climáticos extremos, como fuertes tormentas, inundaciones y sequías, son cada vez más impredecibles. Esto puede causar daños a las casas y hacerlas menos seguras y habitables. Es importante considerar estos riesgos y tomar medidas para proteger las casas y la seguridad de las personas que viven en ellas.
